13 nov. 2015

5 astuces pour survivre à un propriétaire malhonnête (retour d'expérience)

résiliation bail résidence

J'ai récemment eu à remettre un préavis de rupture d'un bail de location de résidence principale que j'avais signé en tant que preneur (bail de type courte durée =3 ans).Ayant eu un propriétaire taré particulier et quelque peu mythomane malhonnête cela s'est avéré être une épreuve tout autant qu'une délivrance.
Comme le droit belge est pour le moins flou en la matière, je me suis dit pourquoi ne pas enfiler ma cape prendre mon clavier et partager des infos qui peuvent s'avérer utiles pour la partie faible dans ce genre de contrats à savoir le preneur(locataire). Nous allons voir cela via plusieurs thèmes.

"J'ai signé un bail.Puisque j'ai signé ce document, j'ai marqué mon accord ferme pour tout ce qu'il contient!?"

Réponse : Oui...MAIS même si ce contrat de bail régit la relation entre vous et le propriétaire en termes de droits et obligations, il y a des lois qui régissent cette matière.
Ainsi, il se peut très bien que certaines clauses que vous avez signées ne soient pas légales et ne tiennent pas devant un juge. Les propriétaires malhonnêtes(ils ne le sont pas tous, comme les locataires...) ne se gêneront pas pour les insérer en vous certifiant que leur avocat leur a affirmé qu'elles étaient légales. D'autres (et on peut les comprendre) vont insérer des clauses moins "graves" par peur d'un mauvais choix de locataire pour se couvrir quelque peu.

Rupture de bail avant terme et indemnités

Il faut savoir qu'un bail de 3 ans (ou de courte durée à savoir moins de 3 ans) ne peut, en principe, pas être rompu avant la fin de ces 3 ans SAUF si le propriétaire a inséré une clause contraire. Dans ce cas, si cette clause ne parle pas d'indemnités vous ne devez pas en verser (pour peu que vous respectiez les éventuelles contraintes temporelles, date de préavis par ex).
Je prends l'exemple de mon bail qui "offrait" la possibilité de mettre fin au bail chaque année à la date anniversaire avec un préavis de 3 mois ( ce qui n'a pas empêché le propriétaire de me réclamer les dites indémnités sur base des copier coller qu'il avait fait pour construire son bail).

"Mon propriétaire est un chieur il va essayer de me prendre un max sur ma garantie locative lors de l'état des lieux de sortie".

Si vous craignez d'avoir état des lieux de sortie et d'avoir beaucoup de difficultés à vous mettre d'accord avec le propriétaire et notamment sur ce concept subjectif " d'usure normale", vous pouvez faire appel à un expert pour  votre état des lieux de sortie et ce même si l'état des lieux d'entrée n'avait pas été fait par un expert.
Il faut savoir que les frais d'honoraires de celui-ci peuvent être partagés, si locataire et propriétaire sont d'accord pour faire appel à un tel expert.
Cependant, vous pouvez également vous faire assister sans l'accord de votre propriétaire (vous avez légalement le droit de vous faire assister par qui vous voulez), à cette nuance près, qu'évidemment dans ce cas vous aurez à charge l'entiéreté de ses honoraires.
Pour vous faire une idée, dans le Hainaut cela peut tourner autour de 200/250 euros pour une maison 2 chambres (un expert de Bxl me demandait 450 TVAC). Mais la dépense peut valoir le coup si vous avez vraiment peur que votre propriétaire tente de vous arracher l'entiereté de votre garantie locative et ce à tort.

Pour résumer

Les informations suivantes pourraient vous être utiles si vous veniez (et je ne vous le souhaite pas) à être confronté à un propriétaire peu scrupuleux.
- n'hésitez pas à consulter un avocat (avant et/ou après avoir signé votre bail) pour une consultation (cela m'est revenu à 20 euros pour poser toutes mes questions sur le bail signé et les modalités d'état des lieux de sortie, ce n'est donc pas exhorbitant)
- n'hésitez pas à faire appel à un expert pour l'état des lieux de sortie, ça peut calmer le propriétaire peu scrupuleux et l'inciter à renoncer à vous plumer sur votre garantie locative
- ne prenez pas pour strictement légal tout ce qui figure dans le bail que vous avez signé.
- si l'on vous réclame des indemnités de rupture qui n'ont pas lieu d'être selon vous, consultez un avocat et si en le signalant à votre propriétaire il insiste, demandez à votre avocat d'envoyer un courrier au propriétaire, croyez-moi ça fait son petit effet (pour info cela m'a coûté 60 euros)

En Bonus

Si vous avez des questions, je vous conseille de vous rendre sur le site pim.be. Les membres actifs du forum sont de très bons conseils et vous donneront un avis objectif sur des extraits de votre bail.


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